Kontrola we wspólnocie

Ustawa o własności lokali daje prawo każdemu właścicielowi możliwość kontroli działalności zarządu. Jednakże nie zawsze w oparciu o istniejące zapisy tejże ustawy można określić sposób i rodzaj wykonywania czynności sprawdzających.
Oto przypomnienie kluczowych elementów.

fot. azken_tximinoa/flickr.com

Z pozycji właściciela lokalu ważna jest możliwość zapoznania się z sytuacją finansową nieruchomości (wszakże zachodzi partycypacja w kosztach utrzymania);

Z perspektywy zarządu/zarządcy ważnym aspektem jest zaufanie ze strony lokatorów, którzy maja prawo wymagać aby informacje w zakresie ich danych nie były łatwo dostępne dla osób postronnych. Także pracowników profesjonalnego biura zarządzania.

Najlepszym rozwiązaniem okazuje się ustalenie zasad i sposobów udzielania oraz udostępniania informacji w ramach uchwały.

Przy każdej czynności związanej z udostępnieniem informacji pamiętać należy o zachowaniu staranności w zakresie ochrony danych osobowych. W sytuacji, gdy do zarządcy zgłasza się osoba pragnąca zapoznać się np. z dokumentacją finansową, techniczną wspólnoty, przy tej okazji nie powinna mieć wglądu w poszczególne kartoteki dotyczące lokali, zawierające szereg dodatkowych informacji poza kwestią zaległości w opłatach.

Podstawa prawna: art. 23, ust.3 Ustawy o własności lokali

                                              Ustawa o ochronie danych osobowych

Korzystając z drogi mailowej (coraz popularniejszej formy kontaktu zarządcy z lokatorami) profesjonalny zarządca powinien zawsze upewnić się, że kontaktuje się z osobą uprawnioną do otrzymania informacji. A lokatorzy winni zrozumieć, że czasami najrozsądniejszą forma jest spotkani w cztery oczy z biurze firmy administrującej.

Dbanie o właściwy obieg i ochronę informacji leży w interesie obu stron.

/Grzegorz Biernat/

Rozstrzyganie sporów w spóldzielni

Tak jak w przypadku wspólnot, spory w ramach spółdzielni mogą być rozpatrywane w sporach sądów powszechnych. 

Zawsze jednak pamętac należy o wcześniejszym wyczerpaniu postępowań wewnętrznych. 

Dla ujednolicenia, małe przypomnienie co do prawidłowej kolejności w trybie przed sądowym, gdzie przysługuje uprzednio:

 - skarga do zarządu (chyba, że temat sporu dotyczy dziedziny, która nie leży w kompetencji tego organu);

 - odwołanie do rady nadzorczej;

 - odwołanie od decyzji rady do walnego zgromadzenia;

Dopiero wówczas w razie braku rozstrzygnięcia lub dalszych wątpliwości przysługuje droga postępowania sądowego. Jeśli ominiemy organy spółdzielni i do razu zechcemy udać się ze sprawą do sądu, najpewniej sąd nas upomni i wezwie do skorzystania z uprawnień odwoławczych w ramach struktur spółdzielni.

/Grzegorz Biernat /

Balkony, tarasy, loggie - kwestie sporne

W wielu branżowych publikacjach można napotkać powracające pytania (szczególnie ze strony lokatorów) wyrażające wątpliwość co do przynależności tychże elementów budynku.

fot. photo.ernstig/flickr.com

Aby usystematyzować temat, należny stwierdzić jednoznacznie, iż balkony, tarasy i tzw. loggie nie zaliczamy do powierzchni użytkowych lokali. Dzieje się tak na mocy ustawy o ochronie praw lokatorów, ustawy o własności lokali. Mamy tu do czynienia z częsciami nieruchomości wspólnej.

Te wyjaśnienia w oczywisty sposób tematu nam nie zamykają. Często poddawana w wątpliwość (poprzez różne, nierzadko sprzeczne interpretacje) jest kwestia konserwacji i utrzymania stanu technicznego. A mianowicie kto w rzeczywisty sposób ma to wykonywać?

W prostym wyjaśnieniu można ując to tak: część konstrukcyjna balkonu to sfera działań zarządcy/administratora. Przeglądy budowlane, których zlecanie należy do obowiązków zarządcy muszą uwzględniać oględziny tychże elementów. Natomiast kwestie związane z użytkowaniem bieżącym balkonu to już domena właściciela lokalu.

Niniejsze kwestie jeśli nastręczają wątpliwości, dobrze byłoby ując w regulaminie wspólnoty, przyjętym na drodze uchwały:

powyżej Art22 ust.3 Ustawy o wl

Dotyczy to także kwestii opłat za użytkowanie balkonów (jako części wspólnych). Wydaje się możliwym ustalenie odrębnej opłaty za utrzymanie balkonów, tak aby uzyskać dodatkowe fundusze na przyszłe remonty i konserwacje. W przypadkach szczególnych, gdyż SN zastrzegł, że możliwość posłużenia się w takiej sytuacji umową zawartą przez właściciela lokalu ze wspólnotą mieszkaniową w celu określenia w umowie zasad ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem takiego balkonu w należytym stanie zdaje się nie wchodzić w rachubę, ponieważ umowa taka mogłaby określać zasady korzystania przez właściciela lokalu ale tylko z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej (uchwała SN z dnia 19 czerwca 2007 r., III CZP 59/07, LEX nr 270441)

Reasumując: 

- balkon nie jest pomieszczeniem, 

- powierzchnia lokalu go nie uwzględnia,

- administracja dba o jego konstrukcję(stan techniczny),

- właściciel ma obowiązek partycypować w kosztach tak jak w częściach wspólnych( do których balkon możemy zaliczyć).

/Grzegorz Biernat/

Sąd Najwyższy - fundusz remontowy z nadwyżką

Kolejne orzeczenie Sądu Najwyższego odnoszące się do rozliczeń zaliczek remontowych.

Sentencja orzeczenia II CSK 358/10 z 26 stycznia 2011 uznaje, że:

wspólnotom mieszkaniowym wolno zadecydować o przekazaniu na fundusz remontowy nadwyżki zaliczki wpłacanej w ramach kosztów zarządu.

Przypomnieć należy treść art.26 ustawy o własności lokali, dającej prawo zaskarżenia do sądu podjętych przez wspólnotę uchwał.

Nadwyżki można zwracać poszczególnym właścicielom lub "przelać" na fundusz remontowy. Nie może się to jednak odbywać automatycznie, czyli bez stosownej uchwały.

Sąd Najwyższy stwierdza następnie, że nie może zając się sprawami związanymi z pożytkami wspólnot (np. przychody z reklam, najmu, dzierżawy itp.). Uzyskiwane w ten sposób dochody winne być przeznaczane na przyszłe remonty i inne czynności związane z bieżącym utrzymaniem budynku i jego części wspólnych.

/Grzegorz Biernat/

Regionalne Spotkania Zarządców Nieruchomości

Trwa kolejny cykl bezpłatnych seminariów dla pracowników sektora zarządzania nieruchomościami. 

źródło:organizator

Organizator, Polski Instytut Rozwoju Rynku zapewnia catering, materiały szkoleniowe. Po zakończeniu jednodionwgo semiarium, uczestnicy posiadający licencję w zakresie zarządzania uzyskują ustawowe zaświadczenie tzw. godzin szkoleniowych. W tym przypadku 4 godziny.

Terminarz:

 - 15 kwietnia: OLSZTYN

 - 28 kwietnia: POZNAŃ

 - 29 kwietnia: WROCŁAW

Szczegóły i zapisy: www.pirr.pl. Uczestnictwo bezpłatne.

/Grzegorz Biernat/

Nowy VAT w remontach - TBSy

W tym tekście przypomnienie w zakresie nowelizacji stawek VAT w usługach remontowych. 

Obowiązują one od 1 stycznia 2011. Przed zmianami, remonty objęte były stawką 7%. Jest to tzw. stawka obniżona, z której w dalszym ciągu mogą skorzystać TBS-y (jako podmioty społecznego programu mieszkaniowego). Zatem stawka nadal jest, ale obecnie podwyższona, jak cała reszta o 1%.

fot. macieklew/flickr

Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych jako budynki budownictwa społecznego wymienia:

 - budynki mieszkalne z wyłączeniem lokali użytkowych, lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych oraz budynki instytucji ochrony zdrowia, świadczące usługi związane z opieka medyczną ludzi starych i niepełnosprawnych

Jednakże z poza listy wyłączone są mieszkania większe niż 150m² i domy jednorodzinne powyżej 300m².

Wartym uwagi jest fakt, iż przy okazji remontu mieszkań społecznych a przekraczających limit powierzchniowy nadal można skorzystać ze stawki 8%. Dotyczyć ona będzie tej części powierzchni, która mieści się w limicie. Remont pozostałego metrażu (czyli powyżej 150m² i 300m²) zaliczyć będziemy musieli do standardowej stawki, czyli 23%. Zatem przy okazji jednego remontu, stosowane będą dwie stawki podatku.

podstawa prawna: - art.41 ust.12-12c ustawy o VAT

  - Izba Skarbowa w Poznaniu w interpretacji z 2 lutego 2011  (ILPP2/443-1812/10-4/MR)

Mankamentem jest brak wyjaśnień w cytowanych przepisach odnośnie części wspólnych budynku. Przy tej okazji, dla pewności warto zwrócić się o indywidualną interpretację Izby Skarbowej. Można też zaryzykować domniemanie, iż w tych przypadkach słusznym będzie stosowanie analogii, zatem 8%, gdyż z części tych korzystają przecież użytkownicy powierzchni spełniającej warunek powierzchniowy stosowania stawki 8%.

/Grzegorz Biernat/