Grzegorz Biernat
KRAKÓW I OKOLICE – DOMY Z RYNKU WTÓRNEGO
Przegląd ofert i możliwości zakupu w ramach programu „Rodzina na Swoim”
KRAKÓW, styczeń 2011
Cel i zakres:
Głównym celem poniższego zestawienia jest zaprezentowanie wtórnego rynku domów jednorodzinnych z regionu krakowskiego. Raport przedstawia możliwości podażowe krakowskiego rynku nieruchomości w zakresie zakupu domu jednorodzinnego w ramach tzw. kredytu z dopłatą. Przeprowadzony wgląd o oferty renomowanych pośredników pozwolą ocenić na ile realny jest zakup domu spełniającego kryteria ustawy regulującej warunki uzyskania dopłaty.
Należy nadmienić, iż w planach Ministerstwa Infrastruktury[1] jest likwidacja możliwości zaciągania kredytów z dopłatą na zakup z rynku wtórnego. Dotyczyć to będzie najwcześniej drugiej połowy roku.
Zasięg badań rynku:
Zasięg terytorialny powzięty do opracowania niniejszego przeglądu ofert wtórnych obejmuje rejon małopolski ze szczególnym uwzględnieniem dawnego województwa krakowskiego oraz samego miasta Kraków. Na tym obszarze biura pośredniczące, z których pochodzą dane łącznie posiadają ok. 80% zasięgu w rynku. W przygotowaniu wyeliminowano ewentualne duplikaty i nieuregulowane statusy prawne działek.
Źródła danych:
Lista domów z rynku wtórnego powstała w oparciu o biura:
- Północ,
- AMS Nieruchomości,
- Taraba,
- Nieruchomości Królewska 11,
- Danax,
- Krupa,
- Best Incest,
- Nieruchomości M2,
- Gordon&Webster.
Zbiór ofert poddano weryfikacji poprzez materiały dwutygodnika KRN. Portale ofertowe posłużyły sprawdzeniu i wyszukaniu pozostałych ofert z przyjętego obszaru zainteresowania.
Rodzaje wykończeń:
Przyglądając się stanowi technicznemu, w dostępnych ofertach największy wybór mamy w ramach wnętrza wykończonego i deweloperskiego, czyli takiego jaki zazwyczaj oferują osiedla zwarte.
Tab. 1 Wykończenia domów
Osoby szukające możliwości bezpośredniego zamieszkania po transakcji kupna, łącznie uzyskują możliwości ofertowe na poziomie 66 %.
Niniejsze dane dotyczą wszystkich ofert, a co za tym idzie nie są na każdą kieszeń nabywcy. Ukazują jedynie oferty pod względem przygotowania do niezwłocznego zamieszkania.
Najpewniejszym, jednak nie najliczniejszym (17%) wariantem jest stan deweloperski. Upowszechniony, zgodnie z nazwą w budynkach wielorodzinnych. Daje najpełniejsze możliwości aranżacji, pozwala przed zakupem zobrazować i skalkulować koszty potrzebne do dostosowania wg własnych preferencji. W przypadku ofert, gdzie pojawia się formuła „wykończony” bądź „wyposażony” nie daje pewności co do unormowania, tzn. dla różnych pośredników mogą się różnic czynniki klasyfikujące budynek według tych haseł.
Następne zestawienie obrazuje dostępne domy z podziałem na kwoty wyjściowe zakupu.
Ceny ofertowe:
W przyjętym przedziale cenowym, biorąc pod uwagę przeciętną wysokość kredytu hipotecznego i potrzebę porównania z kwotami wydatkowanymi na zakup mieszkania rynek krakowskich cen kształtuje się następująco:
Tab. 2 Ceny ofertowe
Po odrzuceniu ofert wyrażanie nietypowych, tj. określanych standardem „luksusowym” i o dużej przestrzeni działki, nadal wyraźną większość stanowią nieruchomości powyżej 200 tys. zł.
W dalszej części przedstawiona zostanie liczba możliwości, które wiążą się z zakupem w ramach kredytu dopłacanego.
Przy chęci zakupu domu poprzez kredyt z dopłatą nie można sobie pozwolić na dom większy niż 140 metrów kwadratowych użytkowych. Powstaje konieczność sprawdzenia jak wiele spośród wszystkich ofert dostosowuję się do wymagań. Wnioski nie są jednak pozytywne.
Tab. 3 Struktura domów ze względu na powierzchnię
 |
W segmencie, który zainteresuje ewentualnych beneficjentów kredytu hipotecznego w ramach programu rządowego znajduje się niecała 1/5 domów. Większość jednak ofert leży poza Krakowem, stąd zakres możliwości dla zamieszkania w tym mieście jest zasadniczo mała.
Zgodnie z wymogami zawartymi w ustawie z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin – dopłata do odsetek kredytu hipotecznego dotyczy domów o powierzchni użytkowej nie przekraczającej 140 m2 (Art. 5 Ust. 2 w/w ustawy).
Stąd potrzeba weryfikacji na wstępie, czy rynek wtórny jest w stanie zaoferować odpowiednią ilość potencjalnych nieruchomości. Warunek powierzchni nie jest jedynym. Istotne także aby cena w przeliczeniu na metr kwadratowy nie przekraczała wskaźnika przeliczeniowego ustalonego w ramach ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania. Obecnie to 6 521 zł dla miasta Krakowa oraz 4 927 dla województwa. Wskaźniki zmieniane są co kwartał.
Kraków a reszta regionu – rozrzut ofert:
Odpowiadając na potrzebę znalezienia domu w Krakowie lub jego ścisłych granicach, oferta biur nie jest imponująca. Stanowi to poziom 22,5 %. Przy czym w ramach tej liczby, ofert z zakresu metrażu nie przewyższającego 140m2 (bez udziału wielkości działki) to 2,81% ogółu ofert. Zatem niewiele, by zaspokoić tę cześć kredytobiorców, którzy odwrotnie niż większość, chciałaby pozyskać dom z rynku wtórnego.
Nawet, jeśli wziąć pod uwagę oszacowanie dla jednostek nie będących w ofercie biur, odsetek ten nadal będzie na niskim poziomie. Również z uwagi na to, iż domy wykazują się znacznie większą różnorodnością wykończenia i stanu technicznego aniżeli budynki wielorodzinne w segmentach.
Tab. 4 Oferta Krakowa na tle regionu
Kraków | 22,50% | w tym obiekty do 140m2 | 2,81% |
okolice Krakowa | 77,50% | ||
Możliwości pozyskania domu jednorodzinnego z drugiej ręki poniżej pułapu metrażowego w samym mieście nie jest łatwe. Stąd nie dziwi przewaga zainteresowania w zakresie nabycia mieszkania, gdzie miasto ma dużo więcej do zaoferowania.
Wnioski i spostrzeżenia płynące z przeglądu podaży rynku wtórnego jasno wskazują, iż wybór potencjalnych nieruchomości do zamieszkania w Krakowie nie jest imponujący. Gdy jako warunek nabycia dodamy kwestię spełnienia wymogów stawianych przez ustawę wspomagającą zmniejszenie rat kredytu - zadanie to staje się jeszcze trudniejsze. Ofert jest sporo, jednakże lwia część umiejscowiona jest poza krakowskim skupiskiem miejskim, a ponadto o różnorodnym statusie przygotowania do zamieszkania.
Niekorzystną sytuację obrazuje procentowe zestawienie domów, które na wstępie wymagają nakładów inwestycyjnych umożliwiających zamieszkanie. 24% oferowanych do sprzedaży w tym segmencie ma stan surowy (otwarty jak i zamknięty).
Tab. 5 Udział w rynku wg stanu (najmniejsza powierzchnia)
Domy do 140m2 | wykończony | deweloperski | do remontu | stan surowy /zamk. i otwarty/ |
27,77% | 5,55% | 11,11% | 24% |
Klienci przyzwyczajeni, że na rynkach miejskich najczęstszym wariantem przy zakupie jest forma oddania deweloperskiego nie odnajdą wiele satysfakcjonujących propozycji. Niespełna 6% to słaby wynik, bez wątpienia nie działający na korzyść przedstawionego rynku wtórnego.
Należy dodać, iż wspomniane plany likwidacji pomocy w zakupie domu i mieszkania od drugiego właściciela powinny spowodować spadek cen. Czy natomiast działania te przysłużą się wzrostowi nowo realizowanych inwestycji w dużej mierze zależeć będzie od całościowej możliwości pozyskiwania kredytów oraz posiadania tzw. zdolności w ich zaciąganiu. Czynniki te są na tyle silnie powiązane, iż żadne działanie po jednej ze stron nie pozostaje bez echa w innym segmencie.
Jednakże przestawiony krótki obraz sytuacji w obszarze Krakowa pozwala wyodrębnić braki w możliwości zaspokojenia potrzeb zakupu niedużej nieruchomości w kwocie standardowego kredytu. Obszar cechuje również liczny procent nieruchomości nie umożliwiających szybkiego (tak jak w przypadku wnętrz deweloperskich i wyposażonych) wprowadzenia.
Natomiast dodatkowe koszty związane z nabyciem są trudniejsze do oszacowania, a przez to znacznie ryzykowniejsze w przypadku ustalonego budżetu. ■G. Biernat pefendorf@gazeta.pl
[1] projekt nowelizacji ustawy z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania: http://www.mi.gov.pl/2-482d4e0d266e3-1793626.htm.
wersja PDF: http://www.sendspace.pl/file/a16706f58a2fcf34a4eb48e
wersja PDF: http://www.sendspace.pl/file/a16706f58a2fcf34a4eb48e
