Ustawa o własności lokali wyróżnia trzy rodzaje zebrań we wspólnocie mieszkaniowej.
- coroczne zebranie sprawozdawcze, które zarząd lub zarządca ma obowiązek zwołać do końca marca każdego roku,
- zebranie zwoływane przez zarząd/zarządcę w razie potrzeby oraz
- zebranie zwoływane na wniosek właścicieli dysponujących przynajmniej jedną dziesiątą udziałów w nieruchomości wspólnej. Zwołanie zebrania zgodnie z ustawą o własności lokali należy zawsze do kompetencji zarządu lub zarządcy, także wówczas gdy wniosek o zwołanie zebrania złożą właściciele lokali. Jednocześnie złożenie takiego wniosku rodzi
obowiązek zwołania zebrania (art. 31 pkt b). Jednak ustawa nie precyzuje ani terminu, w jakim należy zwołać zebranie, ani uprawnień wnioskodawców w przypadku, gdy zarząd lub zarządca nie wypełni tego ustawowego obowiązku.
Powstaje ważne pytanie: czy w sytuacji, gdy zarząd/zarządca nie zwołuje zebrania wspólnoty, mimo wniosku właścicieli jednej dziesiątej udziałów w nieruchomości wspólnej, właściciele mogą zwołać zebranie samodzielnie?
Czy analogia jest uprawniona
W przypadku gdy zarząd lub zarządca nie zwoła rocznego zebrania wspólnoty mieszkaniowej, prawo do zwołania takiego zebrania przysługuje wówczas każdemu właścicielowi lokalu (art. 30 ust. 1 a). Przepis ten został dopisany do ustawy w drodze nowelizacji - problem był na tyle poważny, że ustawodawca zdecydował się na interwencję. Nowela ograniczyła się jednak do uzupełnienia zapisów o przypadek, gdy nie zwołano zebrania rocznego, pominęła zaś zupełnie sytuację, gdy zarządca nie reaguje na wniosek właścicieli jednej dziesiątej udziałów w nieruchomości wspólnej o zwołanie zebrania. A problem ten jest równie ważny jak brak zebrania corocznego. Skoro bowiem zarząd lub zarządca nie wykonuje żądania właścicieli, to pozbawia ich wpływu na sprawy wspólnoty. Wśród zarządców trwa dyskusja, czy analogicznie do przypadku, gdy nie zostanie zwołane zebranie coroczne, w sytuacji gdy wniosek właścicieli został bez odpowiedzi, mają oni prawo do samodzielnego zwołania zebrania. Argumentem na rzecz takiej analogii jest reguła prawniczego wnioskowania a maiori ad minus ("z większego na mniejsze") - jeśli prawo dopuszcza więcej, to tym bardziej mniej. Jeżeli właściciele mogą zwołać zebranie samodzielnie, gdy zarząd/zarządca nie zwołał zebrania rocznego (najważniejszego zebrania wspólnoty), to mogą zwołać również zebranie w ciągu roku (niejako "mniej ważne" w hierarchii).
Różne interpretacje
W komentarzach do ustawy o własności lokali spotyka się odmienne stanowiska co do interpretacji art. 31. Roman Dziczek uważa, że "zaniechanie zarządu lub zarządcy nie pozwala na samodzielne działanie właścicieli. Może natomiast stanowić podstawę wystąpienia zainteresowanych właścicieli do sądu o wyznaczenie zarządcy przymusowego" (Własność lokali. Komentarz, LexisNexis, Warszawa 2004, str. 202).
Z kolei Gerard Bieniek i Zenon Marmaj utożsamiają prawo do wniosku o zwołanie zebrania z samym prawem do jego zwołania: "O ile zebranie roczne - gdyby nie zostało zwołane przez zarząd wspólnoty - może zwołać każdy właściciel lokalu, o tyle inne zebranie, niemające tego charakteru, poza zarządem może zostać zwołane przez właścicieli lokali reprezentujących 1/10 część udziału w nieruchomości wspólnej" (Własność lokali. Komentarz. 5. wydanie, C. H. Beck, Warszawa 2005, str. 121).
Spór ten nie doczekał się jeszcze rozstrzygnięcia przez Sąd Najwyższy. Jednak lepszym rozwiązaniem, niż czekanie na orzeczenie SN, jest podjęcie inicjatywy ustawodawczej w celu uzupełnienia przepisu art. 31 ustawy o własności lokali o przepis, który wyraźnie pozwoli właścicielom lokali na samodzielne zwołanie zebrania w sytuacji obstrukcji ze strony zarządu. Wielu zarządców na podstawie obowiązujących przepisów narusza bowiem prawa właścicieli lokali.
